Население городов в странах с высокими доходами к 2020 году увеличится на 34 миллиона человек, то есть на население трёх Парижей. Это повлечёт за собой огромный рост спроса на недвижимость. Тем, кто выбрал для жизни один из глобальных городов, уже сейчас приходится соглашаться на худшие бытовые условия при более высоких арендных ставках и ценах на квартиры. В таких условиях собственное жильё становится почти недоступным. Кроме цен, на возможность купить квартиру влияет уровень средней заработной платы — он сильно разнится даже в крупных мировых столицах. Например, работая в Цюрихе, можно получать в 23 раза больше, чем в Киеве на такой же позиции. The Village выяснил, в каких мегаполисах проще накопить на собственную квартиру, и узнал у экспертов, в какой ситуации её стоит покупать. 

 

Сколько нужно лет, чтобы накопить на квартиру
в мегаполисах мира*

Город

Средняя годовая заработная плата

(USD, за вычетом налогов)

Средняя стоимость квартиры 50 м2

за пределами центра города (USD)

Годовых зарплат

на покупку квартиры

   

Пекин

7 656

286 233

38

   

Мумбаи

5 693

126 103

23

   

Лондон

34 104

628 114

19

   

 

Москва

 

8 362

 

119 207

 

15

   

Киев

3 089

44 557

15

   

Париж

29 193

356 424

13

   

Прага

9 642

99 470

11

   

Нью-Йорк

50 054

522 392

11

   

Токио

39 456

425 629

11

   

Стокгольм

30 621

300 026

10

   

 

Санкт-Петербург

 

6 620

 

63 643

 

10

   

Рим

25 519

226 876

9

   

Цюрих

73 421

524 468

8

   

Амстердам

26 063

193 183

8

   

 

Екатеринбург

 

5 749

 

45 752,5

 

8

   

Дублин

30 798

210 357

7

   

Мадрид

21 638

130 027

7

   

Копенгаген

27 152

187 439

7

   

Берлин

30 958

145 838

5

   

Сан-Паулу

19 089

85 978

5

   

Вывод

На вершине нашего списка из двадцати городов оказался Пекин, где вам понадобится 38 годовых зарплат, чтобы накопить на квартиру — там в среднем низкие доходы и достаточно дорогое жильё. Следом идёт Мумбаи (23) и Лондон (19), известный своей дорогой недвижимостью. Вам хватит 15 годовых зарплат, чтобы купить квартиру в Москве или Киеве, и 7, чтобы иметь свою жилплощадь в Мадриде или Копенгагене. Самое доступное жильё в нашей подборке у жителей Берлина (5), где зарплаты сравнимы с Лондоном, а квартиры гораздо дешевле, и Сан-Паулу (5).   

   

 

Почему различаются цены на жильё в разных городах

Филип
Ведж-Бернал

аналитик отдела исследований рынка жилой недвижимости компании JLL

Существует ряд факторов, влияющих на стоимость жилья в столичных городах Европы. Экономика каждого города имеет свои собственные сильные и слабые стороны, что некоторым образом объясняет международные различия в ценах. Помимо этого, свой вклад в разницу между ценами вносят и специфические рыночные факторы, в частности общее отношение к собственности в городах Европы. Эти факторы в сочетании с определёнными уровнями предложения и спроса на каждом рынке жилья играют значительную роль в ценообразовании в исследованных городах.

Так, например, в Лондоне за последнее десятилетие значительно вырос интерес к владению собственным жильём — британская столица привлекает ярких представителей других стран мира, что итоге приводит к снижению доступности квадратных метров. В 2006 году Лондон был значительно более доступным для покупателей и в относительном выражении дешевле, чем Париж и Рим сегодня. Глобальная рецессия, несомненно, сыграла значительную роль в снижении доступности жилья в Лондоне: динамика роста заработной платы не способна идти в ногу со значительным темпом роста цен на жильё.

   

 

Как выбрать между покупкой жилья
и арендой

Наталья Смирнова

генеральный директор компании «Персональный советник»

Преимущества покупки жилья заключаются в том, что у вас, во-первых, есть актив, который, при благоприятной ситуации на рынке, будет расти в цене, а также который можно сдавать в аренду. Платежи по ипотеке со временем становятся всё менее обременительны для бюджета из-за инфляции. К тому же можно сократить расходы на ипотеку за счёт имущественного налогового вычета при покупке недвижимости, включая процент по ипотеке, а также использованию маткапитала. А если ставки по кредитам будут снижаться, вы можете рефинансировать ипотеку под меньший процент. 

Но квартира в крупном городе стоит дорого, так что придётся копить на неё свыше пяти лет либо брать ипотеку. Высокая ставка по ипотеке и допрасходы в виде страхования квартиры, жизни и права собственности приводит к переплате в размере одной-трёх квартир. Если вы копите на квартиру, есть риски потерь от инвестиций (если вы используете не вклады), либо риски инфляции, из-за которых вы можете копить очень долго. Просрочка же ипотечного платежа приводит к негативной кредитной истории, и потом может быть трудно или невозможно взять новый кредит. Наличие недвижимости в собственности приводит к дополнительным расходам в виде налогов. Вы немобильны, не можете быстро сменить жильё на другое, не можете его быстро продать. Кроме того, из-за высокой цены есть риск, что на все остальные цели и особенно на пенсию денег уже не останется.

В случае аренды жилья небольшая задержка платежа некритична, особенно если у вас хорошие отношения с арендодателем. При потере работы или снижении дохода вы всегда можете найти квартиру с более дешёвой арендной ставкой. Вы ни к чему не привязаны и легко можете сменить жильё, переехать в другой город или страну, поменять квартиру под ваши потребности. Но у вас нет актива в виде собственной недвижимости, все ваши взносы фактически сгорают, так как вы не покупаете жильё. Арендатор может внезапно попросить вас съехать, особенно если ваши отношения не закреплены договором. Возможно непредвиденное повышение арендной платы, тогда как платёж по ипотеке не растёт.

 

Когда лучше купить своё жильё

— рынок аренды в стране стихийный, у арендаторов нет никаких прав;

— платёж по ипотеке примерно равен аренде с доступным вам первоначальным взносом;

— вы знаете, где будете жить, а также определились с составом семьи, так как не будете часто и скоро менять жильё;

— у вас стабильный доход и возможны повышенные бонусы, которые позволят быстро накопить на квартиру либо быстро гасить ипотеку;

— срок накопления на квартиру для вас приемлем и разумен (не более пяти лет);

— цены на жильё растут быстрее, чем ставка по ипотеке, а инвестиционных инструментов, способных обогнать темпы роста недвижимости, нет;

— покупка недвижимости не перечёркивает остальные финансовые цели.

Когда лучше аренда

— ваш доход нестабилен;

— состав семьи неясен и может существенно меняться;

— вы не определились с местом жительства, районом, страной и тому подобным;

— у вас есть риск, что по работе или по иной причине вы можете часто менять место жительства, причём надолго;

— рынок аренды стабилен, а права арендаторов защищены;

— аренда существенно ниже, чем взнос по ипотеке с доступным вам первоначальным взносом;

— цены на недвижимость растут медленнее, чем ставка по кредиту, плюс имеются инвестиционные инструменты с разумным риском, которые могут помочь вам существенно обогнать рост цен на недвижимость;

— покупка жилья угрожает реализации других не менее важных целей (вы не сможете накопить на образование детям, на свою пенсию и тому подобное).