«Негоже делать красоту в спальниках»: Как проектируют массовое жилье в Петербурге И почему большая часть многоквартирных новостроек в городе такая пугающая

«Рабы на галерах»

Для начала хочу сделать оговорку, что приглашенный архитектор или бюро и архитектор в штате девелоперской компании — разные вещи. Если у приглашенного архитектора с именем все еще более-менее в порядке в плане творчества, финансовой отдачи и фактического выхлопа, то архитекторы в штате или дочерней компании — это в массе своей «рабы на галерах». Архитектор, работающий в девелоперской компании, — не демиург и властитель, а тонкая прослойка между отделами маркетинга и продаж. Юрист и экономист имеют гораздо больший вес и авторитет. В случае же с рядовым архитектором — что скажут, то и нарисует. И так почти повсеместно. На этапе концепции или предпроектного предложения для потенциального инвестора к помощи архитектора могут и вовсе не прибегать, обходясь услугами 3D-визуализатора.

 Архитектор, работающий в девелоперской компании, — не демиург и властитель, а тонкая прослойка между отделами маркетинга и продаж

Формат технического задания (ТЗ), которое дают архитектору, может быть каким угодно. Расчет пятна под застройку проводит аналитик: он просто считает, сколько жилых секций и паркингов можно разместить на пятне застройки, чтобы получить максимальную прибыль для девелопера. По остаточному принципу размещаются элементы благоустройства и инфраструктуры, школы, детские сады, спортивные и детские площадки, МАФы (малые архитектурные формы. — Прим .ред.). После утверждения концепции проект передают архитектору на «доточку».

Я с трудом припоминаю, чтобы с видением архитектора, работающего в штате девелоперской компании, кто-то сильно считался. Если стороны совсем не могут договориться, то такого архитектора проще уволить, благо архитектурные факультеты страны исправно штампуют каждый год новых специалистов с гербовыми дипломами, готовых променять свое видение на стабильную зарплату.

Эксперименты и типовые решения

Работа архитектора почти на 100 % шаблонная, особенно в сегменте экономкласса. Впрочем, пространство для экспериментов есть, но обычно они связаны с ограничениями и особенностями участка застройки. Если так получается, что ЖК граничит с руслом реки — можно поэкспериментировать с выходом на набережную. Если оказывается, что рядом или внутри нового жилищного комлпекса стоит историческое здание — можно это обыграть (так, например, сделали с ЖК «Дом на излучине Невы», отреставрировав находящуюся во дворе водонапорную башню XIX века). Возможны различные ландшафтные игры, как, допустим, в ЖК «Гранд Фамилия», где во дворе стоит небольшая копия Эйфелевой башни. За все эксперименты девелопера (как положительные, так и отрицательные) всегда в конечном счете расплачивается покупатель: даже они зашиваются в цену квадратного метра, тонким слоем «размазываясь» по всему ЖК.

На практике если компания строит давно, у нее есть от 10 до 20 уникальных планировочных решений (или просто планировок, которые можно четко отличить друг от друга). Впрочем, и в советское время все было достаточно типовое. Сейчас типовых решений гораздо больше, чем в СССР, но много плохих. В некоторых буквально невозможно жить. Например, рядом с парком Победы есть дом, где большое количество квартир со скошенными стенами — то есть под углом не 90 градусов. Участок был такой маленький, что построили точечный дом, который в плане похож на пентаграмму. Понятно, что в комнаты с косыми стенами сложно найти нормальную мебель: ты покупаешь квадратные метры и не можешь их функционально использовать.

Периферия — по остаточному принципу

Бывает, что на бумаге — один проект, а по факту строят совсем другое. Дело в том, что проект нужно согласовать в различных инстанциях: главный архитектор, главный художник, КГИОП, пожарные, экологи — список бесконечен. И каждая инстанция может захотеть свои корректировки или изменение проекта. Обычно спорить бесполезно, приходится переделывать.

Если проект делает штатный архитектор девелоперской компании, его могут долго гонять по инстанциям. Фасады могут переделать так, что просто день и ночь. У нас считается, что негоже делать особую красоту в спальниках, потому как если у одного застройщика натуральный мрамор, а у другого — монолит, посаженный в минус 20 на соли, покупателя жаба задушит: как так, сосед живет в доме красивее. И кто же тогда будет покупать остальное? Поэтому стараются интересные и красивые фасады в спальниках не строить.

 Есть неформальное согласие: красота — она в центре. А на периферии можно разве что поставить микро-Эйфелеву башню

При этом понятно, что каждая компания хочет выделиться. Но есть неформальное согласие на предмет того, что красота — она в центре. А на периферии можно разве что поставить микро-Эйфелеву башню или еще какую-то примочку. Ярусная архитектура ЖК «Кремлевские звезды» «затрется» между двумя другими жилыми комплексами, и весь пафос, который сейчас там возводят, не будет виден из-за «человейников».

Обычно вкусы заказчика известны архитектору еще задолго до того, как тот приходит устраиваться на работу в компанию: он уже в курсе, в какой компании любят башенки, а в какой — арки. На вкусы заказчика в первую очередь влияет размер прибыли, а если очередная башенка уж очень сильно выбивается из бюджета проекта, то обойдутся без нее: это ведь чаще всего блажь, а не принцип.

Архитекторы с именем

В Девяткино или Кудрово не будут приглашать именитого архитектора или бюро: никто не станет платить за коробку от маэстро (да и самому маэстро это ни к чему). Если же говорить об элитке, то, конечно, для повышения цены приглашают мэтров. Разумеется, какой-нибудь сэр Норман Фостер не будет сидеть за кульманом, отрисовывая фасады апартаментов на Крестовском: максимум сделает несколько поисковых скетчей (которые потом будут везде тиражировать как подтверждение причастности маэстро к проекту). Всю остальную работу делают штатные архитекторы и инженеры, работающие в бюро иностранного гуру. Иногда объект фактически заканчивают уже наши специалисты — так было, например, с проектом Захи Хадид в Москве.

Известные петербургские архитекторы — Герасимов, Чобан, Мамошин, Явейн и другие — насколько я знаю, сами активно участвуют в проектах. Например, Никита Явейн как минимум на уровне концепции точно участвует. У него, конечно, есть «Студия 44» с большим числом сотрудников, они могут проектировать объекты самостоятельно, но Явейн в любом случае вносит правки и утверждает.

Использование работ студентов архитектурных вузов при проектировании ЖК — это миф. Студенческие работы такого отвратительного качества — просто кровь из глаз, что проще все сделать заново. Наш студент никогда не работает для конечного заказчика — он работает на оценку. А педагог никогда не ставит ТЗ для учебного проекта в реальной ситуации. Это всегда игрища в вакууме.

Приглашенные архитекторы и бюро стараются отстоять свои концепции и любые изменения воспринимают как вмешательство в творческий процесс. Бывает, что архитектор отказывается от работы с проектом, особенно если у него есть сложившийся стиль или свои правила. Но обычно стороны приходят к консенсусу. Достигают его, думаю, всегда по-разному. Знаю вот, что Сергей Чобан за проекты выше шести этажей не берется (или по крайней мере говорит, что не берется): наверное, на 25-этажные муравейники его и не позовут, справятся сами.

Бизнес-класс

Когда девелопер объявляет какой-то свой объект бизнес-классом, он повышает его маржинальность. Дома одинакового качества с одной и той же планировкой в рамках одного микрорайона могут называться экономклассом (с квартирами за 2,5 миллиона рублей) и бизнес-классом (с квартирами за 3,5 миллиона). Просто во втором случае, например, входную зону отделывают искусственным мрамором — вот и весь бизнес-класс.

Бизнес-класс — это прежде всего инфраструктура. У нас девелоперы не всегда понимают, кто такие бизнесмены и что им надо. На сегодня в Петербурге нет районов с инфраструктурой бизнес-класса — только отдельные пятнышки. Я живу в районе станции метро «Звездная», тут строящихся домов бизнес-класса — через один. Но по факту от реального бизнес-класса — только 10 минут до метро и «О’кей» напротив.

Когда девелопер заявляет бизнес-класс, он понимает, что покупателями будут не бизнесмены, а обычные граждане, которые готовы выложить дополнительные деньги, чтобы всем своим знакомым рассказывать, что они живут в таком доме: как бы типа «поднялись». По факту нормальный бизнесмен в эти дома не поедет — он скорее выберет Петроградку или Крестовский остров.

Дороже всего заниматься экономклассом. Разница между строительством и созданием инфраструктуры бизнес-класса или комфорт-плюса от эконома составляет плюс 20 %. При этом прибыли в бизнес-классе и комфорте гораздо больше. Поэтому сейчас распространены две модели: строить целыми «человейниками» много и дешево или же строить небольшими комплексами с «золотыми» квартирами на Крестовском острове. Среднего сегмента как такового нет: либо много дешевого, либо мало элитки, а средний класс — это маркетинговые игры.

«Экономика, прибыль, капитализм»

Технические обстоятельства — например, качество строительных материалов — зависят от того, в каком сегменте работает архитектор. Понятно, что, проектируя «человейники» в Девяткино, глупо надеяться поработать с фасадным клинкерным кирпичом или художественной ковкой, спроектировать входные зоны с использованием путиловского камня и так далее. Основная технология строительства на сегодня — монолитный железо-бетонный каркас с фасадной отделкой кирпичом, вокруг этих материалов все пляски с бубном и происходят. Если повезет, поработаешь с навесным вентилируемым фасадом.

Сейчас очень любят ругать качество современных строительных материалов и вспоминать: мол, до революции был кирпич так кирпич. Так вот: и раньше, и сейчас качество стройматериалов было от премиального до «оторви и выбрось». Вся ответственность за закупку того или иного строительного материала всегда лежит на строительной компании. С другой стороны, возникает вопрос: а почему крупнейший петербургский застройщик производит в том числе относительно дешевый и абсолютно некачественный кирпич, который рассыпается через несколько зим? Ответ прост: потому что берут. И пока будущий дольщик не начнет в договоре со строительной компанией прописывать марку кирпича или бренд инженерных коммуникаций, ему в большинстве случаев постараются построить дом из максимально дешевых и некачественных материалов. Экономика, прибыль, капитализм.

Жильцы

Основной контингент жильцов в «человейниках» — это люди из других городов. Чаще всего они переезжают из ветхого жилья. И то, куда они попадают в Петербурге, в любом случае лучше того, где они жили раньше. Есть лишь небольшая категория требовательных покупателей, которые знают нормативы и ищут жилье пусть и экономкласса, но с набором хороших функций. В основном люди покупают квартиры, чтобы поскорее перебраться в большой город и закрепиться в нем. Они не рассчитывают, что в этой квартире проживут всю жизнь, в их понимании это некий старт. То, что по факту они остаются там навсегда, — уже другая история. Три основные категории покупателей в экономе: одиночки, которые не выходят из дома; совсем молодые семьи; пожилые люди, которым приобретают квартиру их дети. Тут странно рассуждать о том, что они могут хотеть каких-то изысков от архитектуры: лифт есть — хорошо, машина доезжает до парадной — еще лучше.

Зарубежный опыт

Сам я не работал в Финляндии. Но все мои коллеги, переехавшие туда после нескольких лет в отечественных бюро, говорили, что работа в Петербурге и Суоми — это как день и ночь. В Финляндии ситуация такая, что даже к самому дешевому жилью предъявляют жесткие требования, а рынок настолько перегрет, что борьба за клиента идет на уровне предложения ему как можно большего количества ништяков — дизайнерских, планировочных, ландшафтных и прочих. У нас же при таком же перегретом рынке до сих пор в ходу поговорка «и так сойдет». Потому что отечественный девелопер в массе своей не знает и не хочет знать, что такое хорошо. А доверчивый апатичный покупатель не знает, что такое плохо.

Для Петербурга, кстати, в первую очередь актуален именно скандинавский опыт, потому что мы находимся на одной широте. Классно, когда архитекторы изучают творчество Алехандро Аравены или Сантьяго Калатравы, но все-таки эти ребята работают немного в других климатических поясах. Скандинавия же — то место, где, как и у нас, бывает много снега и он подолгу лежит. Так что весь фокус на скандинавские страны и Голландию.

А кто и с каких позиций определяет, что красиво, а что — нет? Мне памятно заседание градостроительного совета при губернаторе, на котором Полтавченко объявил все новостройки некрасивыми и призвал архитектурное сообщество «что-то с этим сделать». Например, ввести для всех проектов два-три «красивых» шаблона «с признаками петербургского стиля», то есть, пояснил губернатор, с колоннами, балясинами и украшениями. Отрадно, что не губернатор является покупателем массового жилья в городе.

Кто-то скажет: настоящие покупатели квартир рублем голосуют за то, какие проекты красивые, а какие — нет. Отнюдь не все покупатели недвижимости в городе — петербуржцы: Сургут, Тюмень, Норильск и Владивосток сплошь оклеены рекламой с призывами инвестировать в квартиры в Петербурге. И тут девелоперы встают в позицию: они вовсе не обязаны нести дополнительные расходы «на красоту», если раскупают то, что предлагают.

При качественной оценке массового жилья внешнее благообразие вовсе не определяющий фактор. Есть масса других, более актуальных факторов: удобство планировки квартир, застройки, эксплуатации и ремонта, долговечность конструктивных, строительных и инженерных решений. И тут покупатели давно и стабильно голосуют рублем за вторичку. Хрущевки с брежневками продаются дороже новоявленных «человейников» на периферии во многом из-за обустроенности среды.

С точки зрения архитектурного дизайна тот же Парнас (исторический район на севере Петербурга, в котором реализуют проект «Северная долина». — Прим. ред.) в чем-то даже симпатичен: органические «земельные» цвета, отделка «под клинкер», псевдоперголы на чердаке. При этом гонконгское столпотворение (люди, идущие по утрам к метро в плотном пешеходном потоке, обхватывают свои рюкзаки на груди), все свободное пространство затоплено припаркованными машинами, тройной забор вокруг детского сада.

Если в Москве, ближнем Подмосковье и новой Москве перегретый рынок сбыта массового жилья почти совсем остановился, то в медленном Петербурге переход от рынка продавца к рынку покупателя ознаменовался вынужденным и вымученным украшательством. Девелоперы стараются хоть немного оживить темпы сбыта, рисуя жирафика на 20-этажном брандмауэре в Шушарах, картину Климта или стробоскопическую графику на фасаде в Кудрово. Другой яркий пример мы видим в «Балтийской жемчужине»: слишком масштабный проект девелопмента, поэтому дома, спроектированные с прицелом на продажи в сегменте комфорт-плюс, потерпев крах несбыта, продаются в сегментах эконом-плюс и эконом.

Все свидетельствует о конце эпохи массового жилья и переходе к продажам отдельных проектов. Это следующая реальность, которую придется принять девелоперам, после чего подтянется архитектурный и средовой дизайн.

При выборе архитектора или целой мастерской для создания облика жилого дома застройщик, как правило, руководствуется репутацией, опытом и портфелем реализованных проектов той или иной компании. Кроме того, если речь идет о масштабном проекте недвижимости, то важно, чтобы специалисты той или иной мастерской смогли вписать объект в городскую среду, а также сумели отстоять свое архитектурное видение перед градостроительным советом.

Архитектура — это не только внешняя оболочка здания: она включает в себя продуманные планировочные решения, сбалансированную квартирографию, развитую инфраструктуру в составе дома.. Создание внешнего облика здания — это кропотливая работа архитектора и застройщика. Многое зависит от конкретного расположения дома, его наполнения и окружения. Если говорить о тенденциях в строительстве, то можно смело сказать, что строительство безликих домов из бетона и стекла, похожих на офисные здания, ушло в прошлое.

С одними специалистами у нас идет диалог еще до этапа составления технического задания. Мы обсуждаем, как раскрыть все достоинства проекта, уделяем внимание каждой детали. В основном такой подход ближе к проектам высокого класса недвижимости, где простор для творчества шире, да и инвестиции в такие проекты гораздо выше. А это более дорогие материалы в строительстве, отделке и так далее. Но это вовсе не значит, что проекты массового жилья обделены вниманием. К ним абсолютно другой подход. В работе над ними стараемся заранее высказать большинство наших рекомендаций. К примеру, практически во всех наших проектах некоторые параметры выше положенной нормы. Так, тротуары и дороги для проезда машин шире.

Безусловно, у архитекторов есть пространство для творчества. Даже в недорогом проекте недвижимости можно реализовать самые разнообразные решения, позволяющие будущим жителям комфортно жить в таких домах. Человечные и оригинальные фасады привлекают внимание и вносят разнообразие в существующую застройку. Они не только утоляют «жажду цвета», но и выполняют сугубо практическую функцию — позволяют жителям ориентироваться на территории комплекса. Один из примеров — наш проект в Красногвардейском районе «Новая Охта», в котором фасады корпусов оформлены в единой стилистике, но облик каждого дома по-своему уникален. Найти пропорции, гуманное цветовое соотношение для спальных районов очень важно.