По данным агентства «НДВ-Недвижимость», после летнего падения цен рынок аренды московских квартир пришёл в равновесие. Арендодатели готовы лишь незначительно снижать цену, при этом за однокомнатную квартиру они в среднем просят 25–28 тысяч рублей, за двухкомнатную — 32–35 тысяч, за трёхкомнатную — 40–45 тысяч. Владельцев квартир, готовых платить налоги со своих доходов, по-прежнему очень мало, а риск нарваться на мошенников остаётся высоким как для арендаторов, так и для владельцев квартир.

Основатель сервиса Maroom Алексей Кузин рассказал The Village, как он пытается сделать аренду жилья прозрачнее.

Что происходит на рынке аренды

 Я агент по недвижимости с многолетним стажем, до недавнего времени занимался только сопровождением покупки или продажи квартир. Всё это время находились друзья или друзья друзей, которым нужно было то сдать, то снять квартиру. Я помогал им по мере своих возможностей, при этом оценивая, насколько неконкурентен этот сегмент рынка.

Смена жилья — это всегда стресс, переезд, большие траты и отсутствие каких-либо гарантий. Все мы знаем, как нелегко и недёшево даётся съём новой квартиры для нанимателя. При этом квалификация посредников, стоимость услуг и их качество зачастую оставляют желать лучшего. Недаром популярные сайты, посвящённые этой тематике, пестрят лозунгами «Без посредников!».

При этом большая часть агентов даже не трудоустроены в агентствах, которые они представляют. Агентства не берут на себя финансовых обязательств и не предоставляют гарантий по своим сделкам. Зачастую агентство даже не знает о том, что от его имени где-то проведена сделка. В итоге риелтор получает от 50 до 100 % месячной ренты за несколько звонков и сомнительный договор на пару листов. Нет ничего удивительного, что люди избегают таких услуг.

Фотографии

Яся Фогельгардт 

 

Альтернативным способом поиска съёмной квартиры является сёрфинг по доскам объявлений, многочисленным сайтам и группам в социальных сетях. Все они предлагают примерно одно и то же: найти квартиру своей мечты, получить контакты собственника и договориться напрямую. Кто-то идёт на Avito.ru, кто-то ищет квартиру на Thelocals.ru по платной подписке.

Есть и нестандартные решения. Сайт Dreamroomer.com превращал поиск квартиры в некоторую форму дейтинга собственника с нанимателем, ресурс получил несколько наград и даже привлекал инвестиции. Правда, на данный момент он скорее мёртв. Сайт 33slona.ru предлагает сделать качественные снимки, замерить уровень шума в помещении и застраховать его. Прототипом этого сервиса, скорее всего, служит проект Rentify.com с Туманного Альбиона.

Эти способы поиска помогают сэкономить на агентской комиссии, но не решают множества других вопросов, с которыми люди сталкиваются уже после заселения. Нелишним было бы получить финансовые и юридические гарантии для обеих сторон, получить понятный инструмент решения спорных моментов, безналичный расчёт и удалённый контроль. Запрос на такую услугу уже существовал у некоторых моих клиентов, а насколько он популярен, нам ещё предстояло узнать.

 

 

Как запускали сервис

Осенью прошлого года я рассказал о своей идее улучшить ситуацию на рынке аренды своему бывшему клиенту Григорию Власову. Он до этого занимался рекламой, но поверил в проект и стал моим партнёром. Перед нами стояла задача разработать сервис, которому доверяют, который функционален и лёгок в использовании. Прозрачности процессов решили достигнуть с помощью личного кабинета, доступ в который имеют и собственник, и жилец. Они видят, по какой стоимости и на каких условиях заключены договоры, как мы проводим платежи, имеют доступ ко всем документам. Для входа нужно указать свой телефон, на который придёт СМС с паролем. 

Проверку проходят и собственник, и потенциальный наниматель, анализ идёт по открытым источникам: соцсети, поисковики, ФМС, судебные приставы и ЕГРП. Дополнительно мы проверяем потенциального нанимателя через кредитный скоринг. Такие беспрецедентные меры уже дали свои плоды. Недавно у нас пытался снять квартиру приятный молодой человек, основным бизнесом которого, как выяснилось, была посуточная аренда квартир. Он планировал сдавать квартиру посуточно в субаренду, о чём нас, по понятным причинам, не уведомил. Нескольким соискателям было отказано из-за непогашенных судимостей и чрезмерной перекредитованности.

Мы составили типовые договоры аренды с нуля, стараясь учесть интересы всех сторон, также они прошли юридическую экспертизу. Все платежи проводятся в безналичной форме. Мы также обеспечиваем полный финансовый контроль: рента, коммунальные платежи, удержания, налоговые отчисления, подача деклараций. Обеспечиваем контроль за объектом жилья: принимаем, подготавливаем, убираем и передаём по актам, страхуем, ежеквартально осматриваем. За каждой квартирой закреплён менеджер, для собственника это практически «представитель управляющей компании», а для нанимателя — «консьерж» 24/7. Cобственник может сдать через Maroom квартиру, не находясь в Москве.

Цена наших услуг составляет 7 % от размера месячной ренты: эту сумму мы ежемесячно удерживаем из денег, перечисляемых собственнику. Дабы побороть все предубеждения, мы предлагаем три месяца бесплатного обслуживания. За это время собственник может оценить все плюсы и определиться, нужна ли ему такая услуга или нет.

 

 

С чем пришлось столкнуться

Мы занимались разработкой этого проекта шесть месяцев, ещё шесть месяцев мы работаем с живыми клиентами. Проекту 1 ноября исполнился год, и мы ни разу не усомнились в том, что он жизнеспособен. Но, как и многие компании на старте, мы столкнулись с рядом вызовов и трудностей.

Мы были безумно рады, когда не находили конкурентов в Сети. Оговорюсь, что агентства или частных агентов, которые не могли сформулировать сути услуги, стоимость и необходимые для начала работы документов, мы не учитываем. Но когда перед нами встал вопрос привлечения клиентов, стало понятно, насколько сложной будет эта задача.

Проблема в том, что информационное пространство буквально забито сообщениями о посреднических услугах, стоимость запросов по недвижимости зашкаливает, а отношение аудитории заведомо негативное. Ломать паттерн восприятия, менять парадигму мышления потребителя — наша цель, но форматировать этот рынок в лоб было бы настоящим самоубийством.

Мы изначально выбрали вариант развития на собственные деньги. А значит, никаких рекламных бюджетов и только сарафанное радио, только реферальное привлечение и PR. Это было первым верным решением, оно сэкономило нам состояние. Мы лишь научили поисковики узнавать нас и не предлагать исправить Maroom на Maroon 5. Потом мы открыли группы в наиболее популярных соцсетях и начали наполнять и продвигать наиболее популярные из них. 

Остался ещё один камень преткновения — это налог на доходы. По закону собственник должен его платить, и мы предупреждаем клиентов, что у нас всё прозрачно и налоговая легко узнает о скрытом доходе. Кто-то на эти условия не согласен. Но по опыту скажу, что отказ собственника от уплаты налога является маркером и вряд ли его нужно в чём-то переубеждать. Клиент если и останется, то превратится в проблемного.

 

 

Что будет дальше

Вот уже год как наш проект содержит себя сам: нам удалось заключить десять договоров с собственниками квартир, сейчас готовятся ещё четыре. Но аппетиты растут, ждать уже нет сил, и мы планируем выйти на долговой рынок либо найти инвестора для обеспечения более интенсивного роста. Была надежда на государственную поддержку малого и среднего бизнеса, но реальность оказалась сурова. Договорную базу, которую мы переслали для экспертной оценки юристу государственного бюджетного учреждения «Малый бизнес Москвы», похоже, никто не открывал. Сотрудник просто скрывался от нас, а его секретарша придумывала невероятные истории его перемещения в пространстве. Всё кончилось жалобой и стандартной отпиской из департамента науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы, что, дескать, разберутся. По поводу субсидий тоже интересно: на сайте висит заглушка, гласящая «В настоящее время заявки на субсидии не принимаются». Оценив заботу государства по достоинству, мы начали готовиться к привлечению инвестиций.

Объём рынка наших услуг мы оцениваем так: в Москве порядка 4 миллионов квартир, 20 % из них сдаются — это порядка 800 тысяч. Доля квартир, которые мы можем взять в обслуживание по состоянию помещения, документам, ситуации и прочим моментам, не превышает 60 %. Это 480 тысяч квартир. Размер своей целевой аудитории мы оцениваем в 2–5 %, это 9 600–24 000 квартир. Очевидно, что потребитель с каждым годом становится более разборчивым и предъявляет к услугам новые стандарты качества, а значит, наша целевая аудитория будет прирастать с каждым годом. 

Сейчас мы думаем и о том, как расширить сервис на другие города. Ведём переговоры с Астаной. У нас есть партнёр, сервисная компания, которая работает в шести регионах России, на её базе и планируем продвигать наш сервис. Для этого надо готовить новых менеджеров. Но самая большая проблема — это нежелание людей работать в белую. Мы пытаемся добиться того, чтобы люди начали обращать внимание не только на цену предложения, но и на документы, услуги, гарантии. Очень важно воспитывать культуру потребления, отсюда и конкуренция появится, а там и качество предложений на рынке аренды подрастёт.